Erbbaurecht –

fair und gerecht!

FAQ - häufige Fragen

In vielerlei Hinsicht. Zum einen entfällt der in unserer Region sehr hohe Grundstückspreis und es muss „nur“ das Gebäude finanziert werden. Zum anderen ist auch bei einem Verkauf des Hauses für die nächste Generation (Käufer) sichergestellt, dass diese in den Genuss eines reduzierten Erbbauzinses kommt. Im Verkaufsmodell erhält die begünstigte Familie auf einen Schlag eine Vergünstigung von rund 200.000 EUR. Auf den ersten Blick klingt dies nach einer sozialen Vorgehensweise. Wenn man bedenkt, dass diese Familie nach der Eigennutzungsfrist Haus samt Grundstück auf dem freien Markt höchstbietend veräußern kann und die Allgemeinheit dabei leer ausgeht, bröckelt der soziale Gedanke. Denn dann ist diese Wohnimmobilie wieder dem freien Markt zugeführt und der Folgenutzer erhält keine Vergünstigung mehr. Da im Erbbaurecht nur das Haus, nicht jedoch das Grundstück veräußert wird, entfällt auch bei einem Weiterverkauf der Grundstückspreis, sodass sich langfristig mehr Familien in Eching den Traum vom Eigenheim erfüllen können.

75 Jahre. Nach Ablauf der 75 Jahre sind die Konditionen neu zu verhandeln. D.h. der Erbbauzins wird zwischen Gemeinde und Erbbaurechtsnehmer neu verhandelt. Da die Gemeinde auch in 75 Jahren an bezahlbarem Wohnraum interessiert sein wird, ist es sehr wahrscheinlich, dass die Erbbaurechte wieder verlängert werden und auch der dann neu festzulegende Erbbauzins eine faire Höhe haben wird.

Ja. Ein Vererben des Hauses ist jederzeit möglich. Die Gemeinde kann hier auch nicht widersprechen. Im Falle des Vererbens in direkter Linie, also an die eigenen Kinder, kommen auch die Erben in den Genuss des vergünstigten Erbbauzinses, wenn diese das Haus selbst beziehen. Möglich ist auch ein Vererben mit Sicherung eines Wohnrechts für die Eltern.

Ja. Nach Ablauf der Eigennutzungsfrist von 20 Jahren kann ein Haus auf einem Erbbaurechtsgrundstück der Gemeinde jederzeit frei verkauft werden. Die Gemeinde hat dabei ein Vorkaufsrecht. Sollte die Gemeinde dieses ausüben, tritt sie in den Kaufvertrag ein und Sie erhalten als Verkäufer den gleichen Preis, den ihr ursprünglicher Käufer bezahlt hätte.

In den Erbbaurechtsverträgen findet sich folgende Formulierung: „Die Gemeinde kann Ihre Zustimmung zum Verkauf verweigern, wenn der Kaufpreis den Wert des Gebäudes erheblich übersteigt.“ Dies bedeutet, dass die Gemeinde einem Verkauf nur dann widersprechen kann, wenn der Kaufpreis deutlich überhöht ist. Um einen fairen Preis zu ermitteln, wird ein entsprechendes Gebäudewertgutachten erstellt. Die Gemeinde will somit sicherstellen, dass der stark vergünstigte Erbbauzins auch dem nächsten Käufer, also der nächsten Generation zu Gute kommt.

Nach Ablauf der Eigennutzungsfrist von 20 Jahren ist auch eine Vermietung möglich. Dann fällt allerdings die Berechtigung für den vergünstigten Erbbauzins weg und es ist der volle Erbbauzins zu bezahlen.

Nein. In Eching wurden bereits in den 80er und 90er Jahren alle Bauparzellen in den Baugebieten „westlich der Frühlingstraße“ und „nördlich der Kleiststraße“ im Erbbaurecht vergeben. Viele Familien hätten sich auch damals den Traum vom Eigenheim nicht ohne dieses vergünstigte Erbbaurechtsmodell finanzieren können. Noch heute profitieren Familien von den Vergünstigungen in diesen Gebieten.

Dies hängt vom im jeweiligen Gebiet gültigen Bebauungsplan ab und ist unabhängig vom Eigentum.

Dies ist unabhängig vom Eigentum des Grundstücks. Auch dies regelt der jeweilige Bebauungsplan.

Die Entwicklung des Erbbauzinses ist an den Verbraucherpreisindex gebunden. Somit steigt zwar die nominelle Zahlung, der reale Wert bleibt jedoch gleich.

Aktuell werden konsequenterweise auch bestehende Erbbaurechtsgrundstücke der Gemeinde nicht an die Nutzer verkauft. Es ist jedoch nicht ausgeschlossen, dass dies in der Zukunft wieder ermöglicht werden wird. Sollte dies der Fall sein, würden bisher geleistete Erbbaurechtszahlungen nicht berücksichtigt. Ein Vergleich: Beim Kauf einer Mietwohnung werden bereits geleistete Mietzahlungen auch nicht in Abzug gebracht.

Das vorhandene Baurecht richtet sich nach dem jeweils für ein Gebiet gültigen Bebauungsplan. Es spielt dabei keine Rolle, ob man Eigentümer oder Erbbaurechtsnehmer ist.

Während die Gemeinde bei einem Verkauf einmalig hohe Einnahmen erzielen könnte, werden durch die Vergabe im Erbbaurecht langfristige jährliche Einnahmen generiert. Mit diesen immer wiederkehrenden jährlichen Einnahmen kann die Gemeinde langfristig planen und ihre finanzielle Leistungsfähigkeit sichern. Die Einnahmen fließen beispielsweise in die Kinderbetreuung, den Straßenunterhalt, gemeindliche Einrichtungen oder in Grünanlagen.

Wenn das Erbbaurechtsmodell bestätigt wird, kann die Gemeinde das bereits gestartete Vergabeverfahren umgehend wieder aufnehmen. In diesem Fall wird lediglich die Bewerbungsfrist bis Ende August oder September verlängert.

Ergibt der Bürgerentscheid, dass die Gemeinde wieder Grundstücke verkaufen soll, muss im Gemeinderat die Aufteilung in Kauf- und Erbbaurechtsgrundstücke neu beschlossen werden. Zudem müssen die Vergabekriterien für die unterschiedlichen Modelle neu gefasst werden. Mit einer Vergabe ist dann erst 2022 zu rechnen.

Die neuen Bodenrichtwerte mit Stichtag 31.12.2020 werden im Sommer 2021 erwartet. Maßgeblich ist der Zeitpunkt der Vergabeentscheidung. Ergibt der Bürgerentscheid, dass wieder Grundstücke verkauft werden sollen, verzögert sich die Grundstücksvergabe und somit die Gefahr, dass die neuen Bodenrichtwerte zum Tragen kommen und sich der Erbbauzins bzw. Kaufpreis erhöht.

Die offiziellen Informationen zur Vergabe der Bauparzellen im Wohnbaulandmodell inkl. der geltenden Bebauungspläne und der Vergabekriterien finden Sie auf der Homepage der Gemeinde Eching: https://www.eching.de/neubaugebiete

Ja. Hier besteht kein Unterschied zum Grundstückskauf. Auch Erbbaurechte werden in einem Grundbuch gesichert und sind somit beleihbar. Die Gemeinde als Erbbaurechtsgeber akzeptiert eine Beleihung von bis zu 80% des Gebäudewertes und der Erschließungskosten.

Die Grundlagen für die heute in der Umsetzung befindlichen Bebauungspläne wurden bereits vor 2016, also noch vor Bürgermeister Thaler, von einem mehrheitlich konservativen Gemeinderat geschaffen. Eching-West wurde damals unter dem Motto „Das Grünwald Echings“ entworfen. 2016 fand aufgrund der stark gestiegenen Bodenrichtwerte und aufgrund des Bürgermeister-Wechsels ein Umdenken statt. So gelang es zumindest in Eching-West, die 12 sehr groß geplanten Doppelhausparzellen in 16 immer noch große Doppelhausparzellen zu verwandeln. Im Baugebiet Böhmerwaldstraße ließ sich nichts mehr ändern. Der zuständige Fachreferent des Bayerischen Gemeindetags bescheinigte der Gemeinde damals, Zitat: „Sie errichten hier Stadtvillen im vergünstigten Baulandmodell.“ In künftigen Gebieten werden wir uns für einen effizienten Zuschnitt der Bauparzellen einsetzen, um mehr Familien bezahlbaren Wohnraum in Eching zu ermöglichen.

Nein. Die Gemeinde hat in den Baugebieten Eching-West und Dietersheim Süd-Ost noch keine Bauparzellen vergeben, weder im Erbbaurecht noch im Verkauf. Die derzeit in Bau befindlichen Doppelhäuser, Reihenhäuser sowie der Geschosswohnungsbau in Eching-West und auch im Baugebiet an der Bernhard-Lichtenberg-Straße werden durch Privateigentümer auf deren Flächen errichtet.

In früheren Baugebieten hat die Gemeinde einen Erbbauzins von 3,5% oder 4% mit den Erbbaurechtsnehmern vereinbart. Damals herrschte zwar generell ein deutlich höheres Zinsniveau, allerdings ist der Zins im heutigen Vergleich sehr hoch. Heute garantiert die Gemeinde ihren Erbbaurechtsnehmern für die gesamte Laufzeit von 75 Jahren mit nur 1,5% einen historisch niedrigen Erbbauzins. Während sich der Kreditzins nach Ablauf der Zinsbindungsfrist von 10, 15 oder 20 Jahren (je nach Kreditvertrag) deutlich erhöhen kann, haben Erbbaurechtsnehmer über die gesamte Laufzeit und somit über Generationen eine planbare Zinssicherheit.

Ja. Es ist möglich, seine Bewerbung jederzeit ohne Angabe von Gründen zurückzuziehen. Auch kann man sich dann bei späteren Baugebieten erneut bewerben und wird für eine Vergabe berücksichtigt, immer vorausgesetzt man erfüllt die dann gültigen Vergabekriterien.

Stimmen Sie

für das Ratsbegehren

für eine nachhaltige und soziale Baulandpolitik